Quanti sono i casi di coloro che sono proprietari di un edificio suddiviso in due immobili distintamente accatastati ma che, pur avendo impianti distinti, usufruiscono degli stessi contratti per la fornitura dei servizi acqua, energia elettrica e gas? Tanti! Purtroppo per queste situazioni non è possibile usufruire del superbonus 110% anche se gli immobili risultino potenzialmente indipendenti e l’interpello superbonus n. 911-2009/2021 conferma quanto già si sapeva.
L’istanza d’interpello Superbonus
L’istanza presentata con l’interpello recita così:
“Sono comproprietario, insieme ad altre due persone, di un edificio bifamiliare suddiviso in due unità immobiliari A/2 e, distaccata, un’unità C/6, dotate di accesso autonomo da resede a comune tra di loro, per le quali sono in fase di valutazione interventi trainanti e trainati di efficientamento energetici, per usufruire dei vantaggi fiscali del Superbonus.
Sono a conoscenza che l’Agenzia delle Entrate ritiene «funzionalmente indipendente» un’unità immobiliare qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva e che, per poter fruire dell’agevolazione, l’immobile debba disporne di almeno 3 sui 4 richiesti.
II mio dubbio, e per il quale chiedo il chiarimento, nasce dall’interpretazione che si debba dare alla “proprietà esclusiva” dei suddetti impianti.
Nel caso in oggetto, le due civili abitazioni pur condividendo l’utenza per l’approvvigionamento idrico e le fatture di rifornimento del serbatoio in GPL per il gas di cottura e la climatizzazione invernale hanno, per questi servizi, distinte tubazioni ognuna con la propria valvola di chiusura/apertura che permettono un utilizzo del tutto autonomo rispetto all’altra unità.
L’impianto elettrico non è indipendente.”
La soluzione prospettata dal contribuente
L’istante ritiene che l’indipendenza funzionale degli impianti non deve essere intesa e realizzata, in maniera univoca, dalla sola fornitura di un servizio bensì dalla potenzialità delle singole unità immobiliari di poterne godere in tutta autonomia tra di loro.
Infatti, le tubazioni separate per l’impianto idrico dal punto di arrivo della conduttura a comune e le tubazioni separate per impianto per il gas GPL di cottura e impianti per il gas GPL per la climatizzazione invernale, funzionante tramite distinte caldaie per abitazione, dal serbatoio GPL a comune rendono le due proprietà non vincolate tra di loro per avvalersi di tali servizi.
Chi propone l’interpello ritiene di dover adottare il seguente comportamento: Se nella separazione delle tubazioni dei vari impianti, che per funzionamento,manutenzione e/o riparazione fanno carico esclusivo alle singole unità alle quali queste servono, si possa ricomprendere la “proprietà esclusiva” richiesta, gli immobili dettagliati devono essere considerati “funzionalmente indipendenti” avendo raggiunto i 3 dei 4 requisiti necessari e, pertanto, meritori di poter effettuare, al loro interno, quei lavori “trainati” indispensabili affinché si ottenga il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio.
Il parere dell’Agenzia delle Entrate
In merito all’istanza in oggetto, l’Agenzia delle Entrate rileva come la seconda parte del comma 1-bis dell’art. 119 D.L. 34/2020 stabilisca che “Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale“.
In relazione a tale definizione è intervenuta l’Agenzia delle Entrate che, con risposta n. 810/2021, ha evidenziato che
“la condizione che un’unità immobiliare possa ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di almeno tre impianti di proprietà esclusiva implica che gli stessi non siano serviti da una utenza comune“
Tanto chiarito, fermo restando che la verifica circa l’effettiva autonomia degli impianti costituisce una valutazione di fatto non esperibile in questa sede, sulla base delle informazioni fornite non sembra che gli stessi possano considerarsi esclusivi, proprio in ragione delle caratteristiche descritte nell’istanza.
Si tratta, infatti, di unità abitative il cui impianto elettrico non è indipendente e che condividono sia l’utenza per l’approvvigionamento idrico sia l’impianto di GPL per il riscaldamento e l’acqua calda sanitaria.
A nulla rilevando, peraltro, che vi siano tubature separate che portano acqua e gas dagli impianti in comune fino all’interno dei due appartamenti.
Vuoi sapere se due edifici formanti un unico condominio possono adottare in maniera indipendente tra di loro il Superbonus 110%, leggi qui!
Non so chi ha presentato l’interpello ma il treno è passato per tutti e non ha senso rischiare così tanto.
Il consiglio è quello di attendere che la bolla si sgonfi, calino i prezzi e ripartire con un onseto sconto ristrutturazione del 50%
Non mi sembra insormontabile il problema.
Il riscaldamento si seziona facilmente, l’impianto elettrico pure (ma costa) e quello idrico mi appare il più complicato e dispendioso.
Il tutto è fattibile ma con i vari problemi emersi non so quanto conveniente.
IMHO
Secondo me alcuni impianti possono essere separati come il riscaldamento con uno che continua l’approvvigionamento dal GPL e l’altro che passa ad una stufa a pellet.
L’impianto elettrico anche se è unico si può facilmente dividere.
L’acqua può essere un problema, dipende dalla distanza dall’acquedotto o dal contatore.
Non è semplice ma è fattibile
Praticamente la mia situazione.
Ma perché penalizzare chi ha una bifamiliare costruita negli anni 50 quando si avevano sue unità ma gli impianti erano in comune? Costruita dal mio nonno ha ospitato i miei genitori e i miei zii con noi e tutti i cugini.
Ora siamo fermi perché con il superbonus 110 si poteva fare una bella ristrutturazione mentre ora è in uno stato pessimo e nessuno vuole spendere.
Poi si vede tutte le truffe che ci sono con il bonus e chi si è arricchito.
Tanto paga pantalone!
Chi ha fatto l’interpello ci ha provato ma era chiaro che non passava.
La cosa consigliabile è quella di fare una porta, accatastare la variazione unendo le due unità e procedere ai lavori ma considerati i tempi per le pratiche, i lavori e la scadenza a giugno 22 direi che è una vera missione impossibile!
Però ha fatto bene a provarci perché poteva anche darsi che l’interpretazione era quella li.
Poi è vero che con questa scadenza non c’è nessuno che si mette a rischiare.
secondo me il governo dovrebbe smetterla col 110 generico e incidere al 110 sul fotovoltaico o altra forma di efficientamento energetico