Cedolare secca o tassazione ordinaria, quando si decide di affittare un immobile, uno degli aspetti più importanti da considerare è la scelta del regime fiscale. In Italia, i proprietari hanno due opzioni principali per dichiarare i redditi da locazione: la cedolare secca e il regime di tassazione ordinaria. Ogni opzione presenta vantaggi e svantaggi, che variano in base a fattori come il tipo di contratto, il reddito complessivo e il canone applicato.
In questo articolo, analizzeremo nel dettaglio la differenza tra i due regimi fiscali, includendo un focus sul canone concordato e simulazioni pratiche con tabelle per comprendere meglio l’impatto economico.
Cos’è la Cedolare Secca?
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per i redditi da locazione. Consente al proprietario di pagare un’imposta sostitutiva con un’aliquota fissa sul canone d’affitto, senza aggiungere IRPEF, addizionali regionali e comunali.
Aliquote
- 21% per i contratti di locazione a canone libero (4+4).
- 10% per i contratti a canone concordato nelle aree ad alta densità abitativa o per studenti universitari.
Vantaggi
- Aliquota fissa: Non importa il reddito complessivo, l’aliquota resta invariata.
- No addizionali: Non si pagano addizionali IRPEF regionali e comunali sul reddito da locazione.
- Esenzione da imposta di registro: Non si paga l’imposta di registro e di bollo per la registrazione del contratto.
Svantaggi
- Rinuncia all’adeguamento ISTAT: Non si può aggiornare il canone di affitto per l’inflazione.
- Applicabile solo a persone fisiche: Non è disponibile per gli affitti gestiti tramite società.
Cos’è la Tassazione Ordinaria?
Il regime di tassazione ordinaria prevede che i redditi da locazione vengano sommati agli altri redditi del proprietario e tassati con le aliquote progressive IRPEF.
Aliquote IRPEF 2024
- Fino a 15.000 €: 23%
- Da 15.001 a 28.000 €: 25%
- Da 28.001 a 50.000 €: 35%
- Oltre 50.000 €: 43%
Vantaggi
- Deducibilità dei costi: Spese come manutenzione ordinaria, IMU, e spese condominiali a carico del proprietario possono essere dedotte parzialmente.
- Adeguamento ISTAT: È possibile applicare l’adeguamento del canone per l’inflazione.
Svantaggi
- Aliquote elevate: Per redditi alti, l’aliquota IRPEF può superare quella della cedolare secca.
- Addizionali: Si pagano anche le addizionali IRPEF regionali e comunali.
Il Canone Concordato
Il canone concordato è una particolare tipologia di contratto con un affitto più basso rispetto al mercato, stabilito da accordi territoriali tra sindacati di inquilini e proprietari. È disponibile nelle aree con carenza abitativa e offre:
- Agevolazioni fiscali, come l’aliquota ridotta della cedolare secca al 10%.
- Riduzioni sull’IMU e sulla TASI in alcuni comuni.
Esempio Pratico: Affitto di 10.000 € all’anno
Immaginiamo un contratto con un canone annuo di 10.000 €. Confrontiamo la tassazione con cedolare secca e regime ordinario per due tipi di contratto: canone libero e canone concordato.
Tabella 1: Confronto per Contratto a Canone Libero
| Parametro | Cedolare Secca (21%) | Tassazione Ordinaria |
|---|---|---|
| Reddito da locazione | 10.000 € | 10.000 € |
| Aliquota | 21% | 35% (ipotizzando reddito totale di 30.000 €) |
| Imposta sostitutiva/IRPEF | 2.100 € | 3.500 € |
| Addizionali regionali e comunali | 0 € | 200 € (stimati) |
| Totale imposte | 2.100 € | 3.700 € |
Tabella 2: Confronto per Contratto a Canone Concordato
| Parametro | Cedolare Secca (10%) | Tassazione Ordinaria |
|---|---|---|
| Reddito da locazione | 10.000 € | 10.000 € |
| Aliquota | 10% | 35% (ipotizzando reddito totale di 30.000 €) |
| Imposta sostitutiva/IRPEF | 1.000 € | 3.500 € |
| Addizionali regionali e comunali | 0 € | 200 € (stimati) |
| Totale imposte | 1.000 € | 3.700 € |
Altri Costi da Considerare
- Manutenzione ordinaria: Piccole rotture tubazioni, tinteggiature o riparazioni leggere (300-500 € annui).
- Manutenzione straordinaria: Sostituzione caldaia, rifacimento tetto o facciata, lavori sugli impianti (5.000-15.000 € ogni 10-20 anni).
- Spese condominiali: Mediamente 500-1.500 € annui, ma possono essere molto più alte in caso di immobili con servizi come ascensore o portineria o inferiori in caso di termosingolo.
- Periodi di sfitto: Ogni mese senza inquilino rappresenta una perdita diretta di reddito.
Conclusioni
- Cedolare Secca: Ideale per chi cerca semplicità e un’imposta fissa prevedibile, soprattutto con canoni concordati.
- Tassazione Ordinaria: Adatta a chi ha spese significative da dedurre o intende adeguare il canone con l’inflazione.
La scelta dipende dal tipo di contratto, dalla situazione reddituale e dalle priorità personali. Per massimizzare i benefici fiscali, valutare attentamente le proprie opzioni e consultare un esperto fiscale è essenziale.