Quanti sono i casi di coloro che sono proprietari di un edificio suddiviso in due immobili distintamente accatastati ma che, pur avendo impianti distinti, usufruiscono degli stessi contratti per la fornitura dei servizi acqua, energia elettrica e gas? Tanti! Purtroppo per queste situazioni non è possibile usufruire del superbonus 110% anche se gli immobili risultino potenzialmente indipendenti e l’interpello superbonus n. 911-2009/2021 conferma quanto già si sapeva.
L’istanza d’interpello Superbonus
L’istanza presentata con l’interpello recita così:
“Sono comproprietario, insieme ad altre due persone, di un edificio bifamiliare suddiviso in due unità immobiliari A/2 e, distaccata, un’unità C/6, dotate di accesso autonomo da resede a comune tra di loro, per le quali sono in fase di valutazione interventi trainanti e trainati di efficientamento energetici, per usufruire dei vantaggi fiscali del Superbonus.
Sono a conoscenza che l’Agenzia delle Entrate ritiene «funzionalmente indipendente» un’unità immobiliare qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva e che, per poter fruire dell’agevolazione, l’immobile debba disporne di almeno 3 sui 4 richiesti.
II mio dubbio, e per il quale chiedo il chiarimento, nasce dall’interpretazione che si debba dare alla “proprietà esclusiva” dei suddetti impianti.
Nel caso in oggetto, le due civili abitazioni pur condividendo l’utenza per l’approvvigionamento idrico e le fatture di rifornimento del serbatoio in GPL per il gas di cottura e la climatizzazione invernale hanno, per questi servizi, distinte tubazioni ognuna con la propria valvola di chiusura/apertura che permettono un utilizzo del tutto autonomo rispetto all’altra unità.
L’impianto elettrico non è indipendente.”
La soluzione prospettata dal contribuente
L’istante ritiene che l’indipendenza funzionale degli impianti non deve essere intesa e realizzata, in maniera univoca, dalla sola fornitura di un servizio bensì dalla potenzialità delle singole unità immobiliari di poterne godere in tutta autonomia tra di loro.
Infatti, le tubazioni separate per l’impianto idrico dal punto di arrivo della conduttura a comune e le tubazioni separate per impianto per il gas GPL di cottura e impianti per il gas GPL per la climatizzazione invernale, funzionante tramite distinte caldaie per abitazione, dal serbatoio GPL a comune rendono le due proprietà non vincolate tra di loro per avvalersi di tali servizi.
Chi propone l’interpello ritiene di dover adottare il seguente comportamento: Se nella separazione delle tubazioni dei vari impianti, che per funzionamento,manutenzione e/o riparazione fanno carico esclusivo alle singole unità alle quali queste servono, si possa ricomprendere la “proprietà esclusiva” richiesta, gli immobili dettagliati devono essere considerati “funzionalmente indipendenti” avendo raggiunto i 3 dei 4 requisiti necessari e, pertanto, meritori di poter effettuare, al loro interno, quei lavori “trainati” indispensabili affinché si ottenga il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio.
Il parere dell’Agenzia delle Entrate
In merito all’istanza in oggetto, l’Agenzia delle Entrate rileva come la seconda parte del comma 1-bis dell’art. 119 D.L. 34/2020 stabilisca che “Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale“.
In relazione a tale definizione è intervenuta l’Agenzia delle Entrate che, con risposta n. 810/2021, ha evidenziato che
“la condizione che un’unità immobiliare possa ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di almeno tre impianti di proprietà esclusiva implica che gli stessi non siano serviti da una utenza comune“
Tanto chiarito, fermo restando che la verifica circa l’effettiva autonomia degli impianti costituisce una valutazione di fatto non esperibile in questa sede, sulla base delle informazioni fornite non sembra che gli stessi possano considerarsi esclusivi, proprio in ragione delle caratteristiche descritte nell’istanza.
Si tratta, infatti, di unità abitative il cui impianto elettrico non è indipendente e che condividono sia l’utenza per l’approvvigionamento idrico sia l’impianto di GPL per il riscaldamento e l’acqua calda sanitaria.
A nulla rilevando, peraltro, che vi siano tubature separate che portano acqua e gas dagli impianti in comune fino all’interno dei due appartamenti.
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