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Che senso ha vincere un’asta immobiliare al terzo bando di vendita ma pagarla più della prima andata deserta?

Ieri ho partecipato ad un’asta immobiliare, si trattava di un appartamento di modeste dimensioni ma perfetto per locazioni abitative in un rapporto di ritorno dell’investimento ipotetico intorno al 7% annuo se si fosse raggiunto il mio prezzo limite.
Il monolocale era in fase di liberazione ed in buono stato, di circa 30 mq all’ultimo piano di un condominio abbastanza recente, con piccolo balcone ma senza cantina e garage o posto auto e in una zona non proprio appetibile della mia città.

Eravamo al terzo tentativo, i primi due andati deserti, ed il prezzo ribassato del 25% rispetto al prezzo base d’asta aveva incuriosito me ed altri 16 possibili acquirenti.
Non mi ero fatto illusioni, l’economia è bene o male ripartita, iniziano a girare nuovamente più soldi ed il settore immobiliare, con le dovute accortezze, può essere ancora un buon comparto sul quale investire.

Prima del deposito della domanda di partecipazione mi ero fatto una schema sul prezzo massimo che l’acquisto mi sarebbe costato ed il canone di locazione al quale avrei dovuto affittare per la rendita, appunto, del 7%.
Avevo fatto un accurato calcolo delle spese totali aggiungendo all’eventuale prezzo limite da me pagato i costi totali della procedura (tasse, delegato…), quelli per il saldo delle rate condominiali non pagate, quelli per una minima ristrutturazione (solo tinteggiatura e l’arredamento nel caso in cui l’avessero portato via o dovesse essere sostituito) e quelli per gli imprevisti per stare più tranquilli.
Con il risultato avevo fatto una simulazione di resa per canoni di locazioni mensili prestabiliti in base all’offerta nella stessa area ai quali dovevo sottrarre il 21% della cedolare secca (impossibile pensare ad un canone concordato), l’IMU, la parte del proprietario delle spese condominiali e anche qui un fondo di riserva per gli imprevisti (manutenzioni straordinarie per l’appartamento oppure il condominio) nell’ordine del 10% del canone annuale.
La percentuale di rendita era stata ottenuta mettendo a confronto le spese totali di acquisto dell’appartamento (sempre sulla base del prezzo più alto da me offerto) e la resa annuale netta e presunta derivante dall’affitto.
Chiaro, le problematiche di una locazione sono note ma ipotizzando di trovare dei conduttori in grado, o desiderosi, di pagare il canone e le spese condominiali sarei stato tranquillo.
Poteva essere un buon affare, anzi ottimo, con una buona percentuale di guadagno nell’ottica di un’eventuale rivendita in un mercato immobiliare ancora e notevolmente in difficoltà in questo comparto.

Di seguito i PRO
– Condominio con costi ordinari bassi (utenze tutte singole)
– Condominio recente
– Rendita catastale e IMU basso
– Affitto richiesto in proporzione alto
– Bassi costi di manutenzione
– Posto auto disponibile non lontano
ed i CONTRO
– No garage e no cantina x biciclette
– Zona non “bellissima”
dell’operazione

Come è andata a finire?
L’asta non l’ho vinta, già il primo rilancio era abbondantemente sopra il mio limite e alla fine di una serrata lotta con una signora dai tratti asiatici l’aggiudicatario ha pagato più del valore minimo della base della prima asta.
Il vincitore era felice e visibilmente soddisfatto, noi partecipanti (imprenditori, professionisti, società immobiliari, pensionati e giovani coppie) ci scambiavamo occhiate d’incredulità.

Un signore attempato ha dato la sua interpretazione:
O questo è pazzo o sa qualcosa su quell’appartamento che noi non sappiamo!

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