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Acquistare un immobile non abitativo per viverci o da affittare. Conviene? E’ legale? Cosa si rischia?

Acquistare un appartamento a buon mercato nei centri storici delle principali città turistiche italiane, per viverci o da destinare ad affitti (turistici e non), è un’impresa ardua se non impossibile.
I prezzi sono nell’ordine di svariate migliaia di euro al mq e questo, soprattutto per chi cerca un’abitazione da abitare, costringe a rivolgersi al settore degli affitti.
Il mercato, però, è popolato anche d’inserzioni border line ovvero uffici, negozi, cantine, magazzini e laboratori arredati come abitazioni ma con caratteristiche insufficienti per essere abitabili.
Accatastati come A/10 (uffici), C/1 (negozi), C/2 (magazzini e cantine) o C/3 (laboratori) vengono presentati come pied-à-terre (piccola abitazione usata come punto di appoggio o per un utilizzo temporaneo), punti d’appoggio o come ottime soluzioni (apparenti) d’investimento per posizionarli nel circuito degli affitti brevi di Airbnb e simili.

I prezzi sono certamente più economici rispetto a vere abitazioni A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico) e A/4 (abitazioni di tipo popolare), ma i rischi di un utilizzo difforme da quello per i quali sono stati accatastati potrebbero essere alti se non drammatici.

Ma quali sono questi rischi?
Innanzitutto si corrono rischi penali, la Polizia Municipale potrebbe effettuare un sopralluogo nell’unità immobiliare magari per un esposto di un vicino geloso e, riscontrato l’utilizzo abusivo, trasmettere la notizia di reato alla Procura della Repubblica.
Il Giudice per le Indagini Preliminari letti gli atti del procedimento, vista la richiesta del Pubblico Ministero con la quale si chiede l’emissione del decreto di condanna, emette Decreto penale di condanna nei confronti del proprietario al quale viene imputato di aver eseguito un cambio di destinazione d’uso senza il prescritto titolo abilitativo.
Vi può essere una condanna all’arresto e ad una salata ammenda, i giorni di arresto possono essere sostituiti computando una pena pecuniaria che rendono ancora più immotivato l’acquisto.

E se nell’unità spacciata come abitazione, e affittata a turisti, dovesse succedere un incidente?
La responsabilità civile dell’assicurazione ci copre?
Direi proprio di no!

Senza scomodare le opzioni di cui sopra, l’acquisto di un immobile non abitativo per viverci o per affittare si scontra anche con questi problemi:
Fiscali: non si ha diritto alle detrazioni per la prima casa IRPEF, si paga l’imposta di registro intera e non quella agevolata, si paga l’IMU senza alcuno sconto;
Mutuo: la banca lo può concedere ma, non essendo prima casa, non si può detrarre.
Residenza: non è possibile prenderla in un immobile non abitabile
Allacci: si possono ottenere ma, anche qui, essendo un immobile strumentali non si avrebbe la tariffa residenziale con bollette gravate da maggiori oneri.

Una volta acquistato, è possibile cambiare l’accatastamento da A/10 (uffici), C/1 (negozi), C/2 (magazzini e cantine) o C/3 (laboratori) in una civile abitazione?
Teoricamente possibile ma difficile e sicuramente molto costoso!
Dipende molto dal comune, dai suoi piani urbanistici e dalla capacità del professionista incaricato e naturalmente dall’immobile che deve avere determinate caratteristiche minime per tale trasformazione.
Per procedere è necessario aprire un’apposita pratica in comune, spesso fare dei lavori a volte anche ingenti per adeguarlo e pagare gli oneri.
Da non dimenticare la parcella del professionista.

Un annuncio di un’agenzia immobiliare che propone in vendita, a Firenze, un ufficio già inserito nel mercato degli affitti brevi…

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